1. Кто собственник?

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке жилья недействительной, нужно проверить её юридическую чистоту. Прежде всего – изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца.

Первое, что нужно сделать, – заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, она поможет проверить сведения об объекте, его владельце, а также об отсутствии обременений. Данную выписку можно заказать через электронные ресурсы Росреестра или при личном посещении МФЦ. Изучить историю перехода права собственности тоже очень важно. Обязательно нужно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают права участников. Оспаривание даже одной их них может привести к потере имущества последним собственником.

2. Возникновение права собственности

В выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права есть поле «документ-основание», которое показывает, как продавец приобрёл недвижимость. Чаще всего документом основания является договор купли-продажи, а также дарения, свидетельство о праве на наследство, документ о приватизации – передаче квартиры в собственность. Важно изучить данный документ, потому что, если продавец стал владельцем с нарушением закона, то есть риск, что сделку оспорят: например, наследники, которых обошли при распределении наследства либо включили не всех членов семьи в приватизацию.

3. Кто зарегистрирован в квартире

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о количестве лиц, состоящих на регистрационном учёте.

По справке можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок. Могут оказаться жильцы, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь. Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

4. Согласие супруга (супруги)

Если квартира была приобретена в браке, но оформлена на одного из супругов, в этом случае недвижимость считается совместно нажитым имуществом. Её нельзя продать без нотариально заверенного согласия супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества.

5. Задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли по квартире задолженности за коммунальные услуги и взносам на капитальный ремонт. Необходимо запросить у продавца квитанции за последний месяц по оплате от каждого оператора, а также справки об отсутствии долгов.

6. Есть ли перепланировка?

Чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с несогласованными перепланировками (особенно, где изменения невозможно согласовать), перед сделкой попросите показать паспорт Центра технической инвентаризации. По нему легко определить, есть ли несоответствие между реальной планировкой и той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в ЦТИ.

7. Справка из банка по ипотеке

Если квартира покупалась с привлечением кредитных денежных средств, стоит уточнить у продавца, выполнил ли он свои обязательства по погашению задолженности. Если да, то обязательно проверить, снял ли банк обременение. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры. До момента погашения кредита жильё находится в залоге у банка, а отчуждение возможно только с его согласия.

8. Продажа ипотечной квартиры

Если вы планируете продать недвижимость, которая находится в залоге у банка, то вид оплаты может быть любой. Продать её в ипотеку того же или другого банка можно! План работы с таким объектом определяется индивидуально, в зависимости от банка.

Без рисков приобрести за наличные деньги залоговую недвижимость тоже реально. Сервисы банков сейчас позволяют переход права собственности без погашения залога за счёт покупателя.

9. Материнский сертификат

Сегодня очень часто молодые семьи используют материнский сертификат на покупку квартиры или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Тут очень важно правильно выделить доли всем членам семьи в соответствии с законом. При нарушении Пенсионный фонд может взыскать с родителей сертификат обратно.

10. Сохранить детские доли

Продать недвижимость, где собственниками жилья являются дети, непросто. Такую сделку нужно согласовывать с органами опеки и попечительства. Очень важно не нарушить права несовершеннолетних, взамен реализуемой недвижимости ребёнку должна быть приобретена доля площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Другой вариант: после продажи квартиры сумма, равная стоимости доли несовершеннолетних, должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания.

Защита граждан при покупке жилья

1 февраля 2022 года в силу вступил закон, по которому органы власти и местного самоуправления обязаны передавать в Росреестр данные о признании дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Оттуда эти данные направляются в ЕГРН. При покупке квартиры гражданин сможет запросить выписку из ЕГРН и узнать, не является ли дом аварийным и не собираются ли его снести. Раньше можно было сделать запрос в орган муниципальной власти, однако ждать ответа зачастую приходилось до 30 дней, что ставило под угрозу сделку по покупке жилья.